Quebra de contrato de locação: Como funciona e qual o cálculo realizado?

Quando você aluga um imóvel, muitas vezes não tem conhecimento sobre as regras básicas para que um contrato de aluguel seja anulado sem trazer problemas para o inquilino e para o proprietário.

Essas normas são convencionadas pela Lei do Inquilinato (nº 8.245/91) e devem ser cumpridas mesmo com a existência de contratos entre inquilino e proprietário do imóvel.

Motivos para a quebra do contrato de aluguel
O inquilino não precisa apresentar motivos formais para desocupar o imóvel, porém será necessário o pagamento da multa estabelecida em contrato de locação, que será calculada proporcionalmente ao tempo restante de locação.

Já o proprietário, por sua vez, pode rescindir o contrato, caso necessite do imóvel para uso próprio ou se o inquilino cometer algum tipo de ato ilegal que descumpra as cláusulas estabelecidas no contrato. Fora isso, ele é obrigado a aguardar o prazo final do contrato para solicitar o imóvel.

Existe uma exceção que permite ao inquilino não pagar a multa, que acontece quando o mesmo é transferido por seu empregador privado ou público para prestar serviços em outras localidades que não aquela do início do contrato. Assim, ele fica desobrigado a pagar a multa, desde que notifique o locador por escrito e apresente o documento comprobatório da transferência. Essa notificação deve ocorrer com um prazo de no mínimo 30 dias de antecedência.

Cálculo da multa de quebra de contrato de aluguel
Esse cálculo também é amparado pelo artigo 4º da Lei do Inquilinato, que consta no Código Civil Brasileiro, e pelo artigo 413 do Código Civil.

Na prática, normalmente a multa estipulada é 3 meses de aluguel.

Exemplo: vamos imaginar um contrato de locação de 30 meses, em que foi estipulada multa convencional de 3 meses para a parte que descumprir o acordo.

Assim, se ao final de 20 meses o locatário decide deixar o imóvel, a rescisão se dará com a aplicação da multa proporcional aos 10 meses faltantes.

Logo, o valor pago de multa será de 1 mês de aluguel.

Para converter os meses estipulados em valores, o cálculo pode ser feito da seguinte forma:
Suponhamos que seja acordada uma multa de 3 aluguéis, com o valor de aluguel de R$1.000,00, totalizando R$3.000,00.

Obtenha o seu equivalente mensal dividindo o valor total da multa pelo prazo firmado: R$3.000,00 / 30 meses = R$100,00

Agora, basta multiplicar a multa mensal pela quantidade de meses restantes para o cumprimento do contrato. Assim: R$100,00 x 10 meses = R$1.000,00

Ou seja, o inquilino deverá pagar multa correspondente ao valor de R$1.000,00 ao proprietário do imóvel.

Obs: quando não estivermos falando de meses completos, o ideal é transformá-los em dias para obter o valor da multa em sua proporcionalidade.

Caso você tenha alguma dúvida quanto à quebra de contrato de locação e como realizar o cálculo da multa, nossa equipe está à disposição para atendê-lo!

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